Investir dans l'immobilier
à Marrakech
Investir dans l'immobilier à Marrakech : prix au m² par quartier, rendement locatif réel, neuf ou ancien, fiscalité et rapatriement des loyers.
Investir à Marrakech attire pour de bonnes raisons (tourisme solide, prix au m² bien inférieurs à ceux de la France) et coûte cher à ceux qui achètent sur une brochure. Voici les chiffres de 2026 : prix au m² par quartier, rendement locatif réel une fois les charges payées, fiscalité du non-résident et règles pour rapatrier vos loyers.
-1,5 %
prix à Marrakech sur un an au 1er trimestre 2026 (IPAI)
+0,5 %
prix à Marrakech sur le 2e trimestre 2026 (IPAI)
6 à 7 %
de frais d'acquisition en plus du prix, paiement traçable
20 %
de taxe sur la plus-value à la revente, 3 % du prix au minimum
Budget, quartier, longue durée ou saisonnier : décrivez votre projet et nous vous mettons en relation avec un professionnel francophone sur place, qui connaît les prix réels du quartier visé.
Être mis en relationGuide informatif : il ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Aucun rendement n'est garanti, les prix et les taux évoluent. Faites valider votre montage par un notaire et un fiscaliste avant de signer.
Le marché en 2026 : ce que disent les chiffres
La seule mesure officielle des prix est l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié chaque trimestre par Bank Al-Maghrib et l'Agence de la conservation foncière (ANCFCC) à partir des ventes réellement enregistrées. Il ne dit rien des annonces, seulement de ce qui s'est vendu.
- 1er trimestre 2026 : à Marrakech, les prix baissent de 1,5 % sur un an et le nombre de transactions chute de 53,3 %. Au niveau national, l'indice recule de 0,4 % (publication du 22 juin 2026).
- 2e trimestre 2026 : les prix remontent de 0,5 % à Marrakech sur le trimestre. Au niveau national, +0,7 % sur les prix et +11 % de transactions sur le trimestre (publication du 28 août 2026).
Le discours des vendeurs sur un marché qui « flambe » ne tient donc pas. Les prix sont stables, les volumes ont plongé en début d'année puis repris un peu, et un acheteur bien préparé a de la marge pour négocier. La demande de fond reste là : la CAN 2025 (du 21 décembre 2025 au 18 janvier 2026) a rempli la ville, la Coupe du monde 2030 approche et la ligne à grande vitesse doit relier Casablanca à Marrakech en 1 h 30 vers fin 2029, contre plus de 3 heures aujourd'hui. Les prix en tiennent déjà en partie compte, et aucun de ces événements ne garantit une plus-value.
Pour situer Marrakech dans le reste du marché, voyez le guide immobilier à Marrakech.
Les prix au m² quartier par quartier
L'IPAI ne descend pas au quartier. Les fourchettes ci-dessous croisent deux relevés de 2026 (le cabinet Selexium et l'agence Lyz Marrakech, qui s'appuie sur l'IPAI, l'ANCFCC et la fédération des promoteurs). Quand les deux sources divergent, nous donnons la fourchette la plus large plutôt que de trancher au hasard.
| Quartier | Prix (MAD/m²) | Repère | Stratégie la plus courante |
|---|---|---|---|
| Médina | au bien plutôt qu'au m² | riad à rénover (150 à 250 m²) : 1,5 à 3,5 M MAD ; riad restauré : 3,5 à 8 M MAD | Location saisonnière, maison d'hôtes |
| Guéliz | 12 000 - 20 000 | ≈ 1 110 - 1 850 €/m² | Location longue durée, revente |
| Hivernage | 16 000 - 35 000 | ≈ 1 480 - 3 240 €/m² | Saisonnier haut de gamme |
| Palmeraie | 14 000 - 35 000 | ≈ 1 300 - 3 240 €/m² (villas en haut de fourchette) | Villa en location à la semaine |
| Targa | 8 000 - 12 000 | ≈ 740 - 1 110 €/m² | Longue durée familiale |
| Agdal | pas de relevé publié | demander 3 ventes comparables récentes | Longue durée, résidences récentes |
| Route de l'Ourika | pas de relevé au m² | villas dès 2,5 à 3 M MAD ; beaucoup de terrains agricoles | Villa, avec prudence sur le statut |
Guéliz reste le quartier le plus liquide : les acheteurs et les locataires à l'année y sont nombreux, et un bien correctement placé se revend vite. L'Hivernage et la Palmeraie affichent l'écart le plus fort entre sources (20 000 à 35 000 MAD/m² chez l'une, 14 000 à 24 000 chez l'autre) : les biens avec piscine, vue ou golf tirent la moyenne vers le haut, les résidences plus anciennes vers le bas. La médina se raisonne au riad, pas au m², car l'état du bâti pèse plus que la surface. Targa et l'Agdal visent surtout les familles qui louent à l'année. Sur la route de l'Ourika, les prix bas cachent souvent des terrains classés agricoles, fermés aux étrangers.
Pour l'ambiance de chaque secteur, voyez le guide des quartiers de Marrakech. Si vous visez un appartement pour y vivre plutôt que pour louer, le guide acheter un appartement à Marrakech détaille les prix par type de bien.
Quel rendement locatif espérer ?
Les cabinets de gestion de patrimoine annoncent un rendement brut de 6 à 10 %, parfois plus dans les quartiers les plus touristiques. Ces chiffres sont bruts : loyers divisés par le prix, sans frais, ni vacance, ni impôts. Le seul qui compte pour décider, c'est le net.
Location longue durée
Un appartement de 2 ou 3 pièces à Guéliz se loue en général 4 000 à 9 000 MAD par mois, un appartement de standing dans l'Hivernage 6 000 à 12 000 MAD. La demande vient des actifs marocains, des expatriés et des étudiants. Peu de gestion, peu d'usure, une fiscalité simple. Le revers : un rendement brut plus modeste, et un bail qui protège bien le locataire. Les loyers détaillés par quartier sont dans notre guide de la location longue durée à Marrakech.
Location saisonnière et loi 80-14
Le saisonnier affiche des chiffres plus séduisants : un exemple publié en 2024 par Stoniz, pour un appartement de centre-ville à 180 000 €, donnait 90 à 130 € la nuit et 12 à 21 % de rendement brut, contre 7,3 % en longue durée. Mais c'est une activité encadrée. La loi 80-14 sur l'hébergement touristique et son décret d'application 2.23.441 imposent :
- une autorisation délivrée par la wilaya, en général pour 5 ans renouvelables ;
- l'inscription sur la plateforme STDN.ma et la télédéclaration de chaque nuitée ;
- une assurance et un titre de propriété à jour ;
- la collecte de la taxe de séjour (5 à 30 MAD par nuit et par adulte selon les communes) ;
- la TVA à 10 % au-delà de 500 000 MAD de chiffre d'affaires annuel.
Le saisonnier reste légal. Il suppose une vraie exploitation, souvent confiée à une conciergerie qui prend sa part.
Exemple chiffré : le même appartement, deux stratégies
Un 2 pièces de 70 m² à Guéliz, acheté 15 000 MAD/m², soit 1 050 000 MAD (environ 97 000 €). Avec 7 % de frais, le coût total monte à 1 123 500 MAD. Les hypothèses sont les nôtres et volontairement prudentes : un mois de vacance par an en longue durée, 50 % de remplissage (180 nuits) à 800 MAD la nuit en saisonnier.
| Poste (sur un an) | Longue durée | Saisonnier |
|---|---|---|
| Loyers encaissés sur un an | 77 000 MAD (7 000 × 11 mois) | 144 000 MAD (800 × 180 nuits) |
| Rendement brut sur le coût total | 6,9 % | 12,8 % |
| Plateforme et conciergerie | 0 | - 36 000 MAD (25 %) |
| Charges de copropriété | - 6 000 MAD | - 6 000 MAD |
| Énergie, internet, ménage, linge, entretien | - 3 000 MAD | - 20 000 MAD |
| Taxes locales | - 8 085 MAD (TSC 10,5 % du loyer) | - 6 000 MAD (TH + TSC, estimation) |
| Mobilier amorti sur 5 ans | 0 | - 16 000 MAD |
| Revenu net avant impôt sur le revenu | ≈ 59 900 MAD | ≈ 60 000 MAD |
| Rendement net avant IR | ≈ 5,3 % | ≈ 5,3 % |
Le saisonnier affiche presque le double en brut et finit au même niveau net, avec beaucoup plus de travail et de risque (une saison ratée, une nouvelle règle locale). Il ne prend l'avantage qu'avec un remplissage nettement supérieur à 50 % ou un bien qui justifie un prix par nuit élevé. L'impôt sur le revenu vient ensuite s'ajouter (voir la partie fiscalité). Pour tester vos propres chiffres :
Simulez votre rentabilité locative
Revenus annuels bruts
18 068 €
Rendement brut
9 %
Estimation brute, hors charges, taxes, frais de gestion, conciergerie, ménage et vacance locative. Le rendement net réel est sensiblement inférieur. Ceci n'est pas un conseil en investissement.
Neuf sur plan (VEFA) ou ancien à rénover : les deux risques
Les promoteurs immobiliers de Marrakech vendent surtout sur plan, en résidence fermée avec piscine, à Targa, sur la route de l'Ourika ou autour de la Palmeraie. L'ancien, c'est le riad de médina ou l'appartement des années 1980 à Guéliz. Chacun a son risque principal.
Le neuf sur plan : le risque de chantier
La vente en l'état futur d'achèvement existe au Maroc depuis la loi 44-00 (2002), réformée par la loi 107-12 (2016) et son décret 2.17.318. Le contrat doit être rédigé par un notaire ou un professionnel habilité, fixer une date d'achèvement, et le promoteur doit fournir une garantie (d'achèvement ou de remboursement des avances). Les paiements s'échelonnent selon l'avancement du chantier. Avant de verser quoi que ce soit :
- demandez l'attestation de garantie et le nom de la banque qui la porte ;
- vérifiez le titre foncier du terrain et le permis de construire ;
- hors périmètre urbain, exigez la vocation non agricole (VNA) du terrain ;
- visitez une résidence déjà livrée par le même promoteur et parlez aux copropriétaires.
Côté fiscalité, le neuf a un avantage : 5 ans d'exonération de taxe d'habitation à partir du permis d'habiter.
L'ancien à rénover : le risque de titre et de travaux
Un riad à rénover ou un appartement ancien s'achète moins cher et se voit tout de suite. Le danger est ailleurs : un bien non immatriculé (simple acte adoulaire, dit melkia), une indivision entre héritiers, des extensions jamais déclarées (étage, piscine, terrasse couverte) ou un budget travaux sous-estimé. En médina, les murs en terre, l'humidité et l'accès des artisans font vite déraper une rénovation. Pour ces biens, voyez le guide acheter un riad à Marrakech.
Les frais réels à l'achat
Comptez 6 à 7 % du prix en plus pour un paiement traçable, davantage si l'agence est à votre charge :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix (5 % pour un terrain nu sans engagement de construire) |
| Supplément paiement non traçable (depuis le 1er juillet 2026) | + 2 points, soit 6 % au lieu de 4 % |
| Conservation foncière | environ 1 % + petits frais fixes |
| Notaire (honoraires) | 0,7 à 1 % + TVA |
| Agence immobilière | 2,5 à 5 %, souvent à la charge du vendeur (à faire écrire) |
La nouveauté 2026 : la loi de finances ajoute 2 points de droits d'enregistrement sur la part du prix payée par des moyens non traçables (espèces surtout), depuis le 1er juillet 2026. Sur un bien à 600 000 MAD payé ainsi, les droits passent de 24 000 à 36 000 MAD. Un virement, un chèque certifié ou une carte évitent ce supplément.
Financement : les banques marocaines prêtent aux non-résidents sur 25 ans au plus, pour 50 à 80 % du prix selon le profil, à des taux observés entre 4 et 5 % en 2026. Entre la promesse et l'acte, prévoyez 6 à 8 semaines dans un dossier sans accroc. La procédure elle-même (compromis, notaire, conservation foncière) est détaillée dans le guide acheter au Maroc quand on est étranger.
Fiscalité de l'investisseur non-résident et rapatriement des loyers
Un bien situé au Maroc est imposé au Maroc, que vous y viviez ou non. Voici ce que vous paierez, de la location à la revente.
L'impôt sur les loyers
Les loyers relèvent de l'impôt sur le revenu, catégorie revenus fonciers. Quand le locataire est une société, il prélève une retenue à la source de 10 % du loyer brut (sous 120 000 MAD par an) ou de 15 % (au-delà). Depuis 2023, cette retenue n'est plus libératoire : elle s'impute sur l'impôt calculé au barème, après un abattement forfaitaire de 40 %. Une option pour un taux libératoire de 20 % du brut existe depuis 2025. Le bon régime dépend de vos autres revenus marocains : faites le calcul avec un comptable.
Les taxes locales
Un bien loué à l'année paie la taxe de services communaux (10,5 % du loyer en zone urbaine). Un bien gardé à disposition, comme en saisonnier, paie la taxe d'habitation et la taxe de services communaux sur sa valeur locative. Attention : l'abattement de 75 % n'existe que pour la résidence principale. Un investisseur non-résident est donc taxé sur 100 % de la valeur locative.
La taxe sur la plus-value à la revente
À la revente, la taxe sur le profit immobilier (TPI) est de 20 % de la plus-value, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans gain. Le prix d'achat est réévalué par un coefficient d'inflation et majoré des frais d'acquisition (forfait de 15 % sans justificatifs). Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. L'exonération pour résidence principale (au moins 5 ans d'occupation, prix sous 4 millions de dirhams) ne concerne pas un bien loué. La déclaration se fait dans les 30 jours suivant la vente.
Et en France ?
La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 réserve l'imposition des loyers au Maroc. Un résident fiscal français les déclare quand même (formulaire 2047, report sur la 2042) : ils ne sont pas imposés une seconde fois, mais servent à calculer le taux appliqué à ses autres revenus (méthode du taux effectif). Plus de détails dans notre rubrique fiscalité France-Maroc.
Rapatrier les loyers et le prix de revente
C'est le point que les vendeurs passent sous silence, et celui qui se règle le jour de l'achat. Selon l'instruction générale des opérations de change de l'Office des changes, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, vous bénéficiez de la garantie de retransfert seulement si l'achat a été financé en devises : virement depuis l'étranger ou compte en dirhams convertibles. Le produit d'une revente peut alors repartir sans plafond.
Sans cette preuve, le produit de la revente ne ressort qu'à raison de 25 % par an sur 4 ans. Pour rapatrier les loyers, la banque marocaine demande en général :
- la Formule 2 (ou l'attestation bancaire) prouvant l'entrée des devises à l'achat ;
- le bail enregistré ;
- la preuve que l'impôt sur les loyers a été payé ;
- les coordonnées du compte de destination.
Comptez 2 à 5 jours ouvrés pour un virement, 100 à 300 MAD de frais et 1 à 2 % de marge de change. Pour suivre le cours, le convertisseur dirham-euro donne un repère.
Les 6 erreurs qui coûtent cher
1. Acheter un bien sans titre foncier
Seul un bien immatriculé à la conservation foncière vous protège contre une revendication. Demandez un certificat de propriété récent (hypothèques, saisies, servitudes) avant tout versement. Une melkia seule ne suffit pas.
2. Payer en dirhams achetés sur place
Sans devises tracées ni compte en dirhams convertibles, vous perdez la garantie de retransfert : votre argent ressortira au compte-gouttes, 25 % par an.
3. Accepter une partie « sous la table »
Depuis juillet 2026, la part payée en espèces coûte 2 points de droits en plus. Elle ne pourra jamais être rapatriée, et elle gonflera votre plus-value imposable à la revente puisque le prix déclaré sera plus bas.
4. Ignorer les constructions non déclarées
Étage ajouté, piscine, garage devenu studio : ce qui n'apparaît pas sur le titre et le permis peut valoir une mise en demeure après l'achat. Comparez le plan cadastral et la réalité.
5. Signer avec une indivision incomplète
Un riad hérité appartient souvent à plusieurs membres d'une famille. Si un seul manque à l'acte, la vente peut bloquer des mois, voire ne jamais se faire.
6. Lancer du saisonnier sans autorisation
Sans autorisation de la wilaya ni déclaration des nuitées sur STDN.ma, vous vous exposez aux sanctions de la loi 80-14, et votre copropriété peut aussi l'interdire. Lisez le règlement avant d'acheter pour louer à la nuit.
Beaucoup de ces pièges se repèrent avec un bon intermédiaire : voyez comment choisir son agence immobilière à Marrakech.
Titre, prix au m², circuit des fonds, autorisation de location : un regard francophone sur place avant de signer évite la plupart des erreurs ci-dessus. Dites-nous où vous en êtes, nous vous orientons.
Être mis en relationSources : Bank Al-Maghrib et ANCFCC, IPAI T1 2026 (via LesEco.ma, 22 juin 2026) et T2 2026 (via Challenge.ma, 28 août 2026) ; Selexium et Lyz Marrakech Immobilier, prix 2026 ; Stoniz, septembre 2024 (exemple de rendement) ; Code général des impôts et loi de finances 2026 ; Office des changes, instruction générale des opérations de change 2026 ; loi 80-14 et décret 2.23.441 ; lois 44-00 et 107-12 ; convention fiscale France-Maroc (BOFiP). Pages consultées en septembre 2026.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Marrakech ?+
Il varie du simple au quadruple selon le quartier. En 2026, comptez environ 12 000 à 20 000 MAD/m² à Guéliz, 16 000 à 35 000 MAD/m² dans l'Hivernage, 14 000 à 35 000 MAD/m² dans la Palmeraie (villas en haut de fourchette) et 8 000 à 12 000 MAD/m² à Targa. En médina, un riad se négocie plutôt au bien : 1,5 à 3,5 millions de dirhams pour un riad à rénover. Ces fourchettes croisent deux relevés privés de 2026 : l'indice officiel de Bank Al-Maghrib ne donne pas de prix par quartier.
Quel rendement locatif à Marrakech ?+
Les cabinets spécialisés citent 6 à 10 % brut, parfois plus dans les secteurs très touristiques. Un exemple publié en 2024 donnait 7,3 % brut en longue durée et 12 à 21 % brut en saisonnier pour un même appartement de centre-ville. Mais le brut ne dit pas grand-chose : une fois déduits commissions, ménage, mobilier et taxes, le saisonnier et la longue durée finissent souvent au même niveau net, autour de 5 % avant impôt dans notre exemple chiffré. Rien n'est garanti.
Est-ce rentable d'investir au Maroc ?+
Ça peut l'être, sans rien d'automatique. Les frais d'achat (6 à 7 %), la taxe de 20 % sur la plus-value à la revente, les charges et la vacance mangent une bonne partie du rendement affiché. Un investissement rentable se joue à l'achat : prix au m² en ligne avec le quartier, titre foncier propre et fonds entrés en devises pour pouvoir les ressortir.
Est-il intéressant d'investir à Marrakech actuellement ?+
Le marché est plus calme qu'on ne le croit. Au 1er trimestre 2026, les prix à Marrakech ont reculé de 1,5 % sur un an et les transactions de 53,3 % selon l'indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC. Au 2e trimestre, les prix sont repartis de +0,5 %. C'est plutôt un marché d'acheteurs, où l'on négocie, qu'un marché qui s'emballe.
Quel est l'investissement le plus rentable au Maroc ?+
Il n'y a pas de réponse unique. Sur le papier, la location saisonnière en médina ou dans l'Hivernage affiche les rendements bruts les plus hauts, mais c'est aussi la plus chargée en frais et la plus encadrée (autorisation, déclaration des nuitées). L'appartement à Guéliz loué à l'année rapporte moins en brut, avec une gestion légère et une revente plus facile. Le bon choix dépend du temps que vous pouvez y consacrer.
Est-ce qu'un Français peut acheter au Maroc ?+
Oui. Un Français, résident ou non, peut acheter un appartement, une villa ou un riad en ville sans condition de nationalité. La restriction porte sur les terres agricoles. Pour investir, le point clé est de faire entrer l'argent en devises (virement depuis l'étranger ou compte en dirhams convertibles) : c'est ce qui permet ensuite de rapatrier loyers et prix de revente.
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